Comment bénéficier du déficit foncier ?

Investir dans l’immobilier locatif est une démarche qu’il ne faut pas prendre à la légère. Il faut notamment prendre en compte les lois et les régimes qui régissent le secteur pour trouver une bonne méthode pour optimiser sa fiscalité. Il existe plusieurs moyens de rentabiliser la fiscalité d’un bien immobilier en location. Parmi ces moyens, vous pouvez distinguer la création d’un déficit foncier. Cette démarche est conseillée pour investir dans le domaine de l’immobilier tout en diminuant le montant des revenus soumis à l’imposition de l’investisseur. Pour en bénéficier, il suffit d’acheter un appartement ancien à rénover, le louer et payer moins de charges d’impôts. Pour avoir plus d’informations sur ce qu’on doit faire pour réduire ses impôts, veillez consultez le site https://reduire-ses-impots.net/.

L’utilité du déficit foncier

Bien qu’encore méconnu de bon nombre d’investisseurs immobiliers, le déficit foncier possède un mécanisme assez simple. Il faut savoir que lors de la mise en location d’une maison ou d’un appartement, les revenus locatifs reçus sont imposés une fois certaines charges déduites. Vous pouvez notamment distinguer les charges liées aux travaux d’entretien, aux travaux de rénovation, aux intérêts d’emprunts, à l’exploitation du bien immobilier, aux travaux de réparation, aux frais de gestion, aux primes d’assurance et aux charges de copropriété. Lorsque ces charges sont plus importantes que le revenu brut foncier perçu lors de la location de l’appartement, il est possible de notifier la présence d’un déficit foncier. Il est ainsi possible selon la loi d’enlever ce déficit des autres sommes perçues par l’investisseur (dividendes, salaires). Bien entendu, cette opération de soustraction est plafonnée à 10 700 euros annuels et le contribuable doit louer son bien durant 3 années après la soustraction de ces charges. Par ailleurs, le Code général des impôts explique que ce besoin de location n’est pas respecté lorsque le bien en question est vacant. Un éventuel surplus doit être reporté sur un délai maximum de 10 ans. Il est également nécessaire que le bien en question soit destiné à un usage d’habitation. Remarque, le déficit foncier n’existe que pour les investisseurs en régime réel et il doit s’inscrire dans la déclaration des revenus fonciers.

Les régimes fiscaux utilisés en investissement locatif

Dans le domaine de l’investissement locatif, il existe certaines réglementations qu’il est important de considérer. Il s’agit essentiellement des régimes d’impositions au choix pour les propriétaires bailleurs de biens immobiliers. Il est possible de distinguer le régime réel et le régime micro foncier. Le régime réel est un régime qui permet aux contractants de déduire les différentes charges imposables des revenus dits fonciers. Bien entendu, certaines charges spécifiques ne sont pas concernées par ce régime, notamment les charges liées aux travaux d’extension et d’agrandissement. Avec ce type de régime, le propriétaire-bailleur est dans l’obligation de soustraire une à une, et lui-même, l’ensemble des liées à l’acquisition des biens immobiliers dont il reçoit un revenu foncier. Il n’y a pas d’abattement au forfait aux titres des charges. En cas de contrôle fiscal, il doit également garder les justificatifs pour les dépenses durant un minimum de 3 ans. Le régime micro foncier, lui, est un régime qui s’applique à un bien immobilier si ses revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas les 15 000 euros. Un abattement automatique de 30 % est alors à prévoir au titre des charges du propriétaire. Cet abattement est appliqué sur les charges inscrites dans la déclaration de revenus et il n’est pas possible de créer un déficit foncier. Cela peut aussi être désavantageux en cas de besoin de travaux de rénovation importants. Puis, il faut savoir que le solde d’imposition est déterminé au taux progressif.

Les avantages du déficit foncier

L’obtention d’un déficit foncier pour un bien immobilier en location présente différents avantages. Cela permet avant tout d’éviter le plafonnement des diverses niches fiscales. Les avantages fiscaux pour ces niches sont fixés à 10 000 euros par année. Le déficit foncier lui permet aux propriétaires-bailleurs de profiter en plus des avantages proposés par les autres lois de défiscalisation. Cette possibilité de cumulation représente un véritable atout pour les investisseurs. Vous pouvez notamment profiter des méthodes d’optimisation fiscale obtenues avec la loi Malraux ou encore la loi Pinel. La loi Malraux est par définition un dispositif fiscal permettant de bénéficier d’avantages fiscaux en cas de rénovation d’une maison ou d’un appartement ancien implanté dans une zone protégée. Elle permet une réduction d’impôt d’environ 30 % pour la restauration des immeubles avec un plafonnement assez important. La loi Pinel, elle, permet de profiter d’une réduction d’impôts allant de 12 à 21 % sur les investissements et à déduire sur une période de 6 à 12 ans. La cumulation du déficit fiscal avec d’autres solutions de défiscalisation est utile pour disposer d’un double levier fiscal. Cela permet par la même occasion d’éviter tout imprévu lors de la réalisation des chantiers de rénovation. La gestion des travaux devient plus facile.

Les limites du déficit foncier

Il est important de savoir que le déficit foncier malgré ses avantages, dispose aussi de certaines limites de mise en œuvre. Par exemple, l’obligation de location du bien immobilier durant un minimum de 3 ans après la déduction des charges constitue une réelle contrainte. Si cette condition n’est pas respectée par le propriétaire-bailleurs, il est possible pour les instances fiscales de réaliser une recalculation de l’impôt sans prise en compte du déficit fiscal. La méthode de calcul de ce procédé fiscal est aussi relativement complexe. Celui-ci est à soustraire sur le revenu fiscal général dans la limite de 10 700 euros annuels. Cela ne concerne cependant pas le déficit lié aux intérêts d’emprunt qui doit être imposé sur les revenus fonciers à venir. Il faut aussi prendre en compte que l’enlèvement du déficit foncier sur le revenu global n’a pas d’effet sur les prélèvements sociaux appliqués sur celui-ci. Ces prélèvements peuvent atteindre les 17 % du revenu. Bien entendu, cette méthode de défiscalisation reste assez intéressante pour alléger les impôts. Il faut néanmoins ne pas se tromper dans son calcul et établir une bonne stratégie de mise en œuvre.

Les démarches à entreprendre pour profiter du déficit foncier

Tout un processus est nécessaire pour pouvoir profiter au maximum du déficit foncier. Il faut avant tout respecter quelques conditions de mise en œuvre. Il est important d’acheter un appartement ou une maison ancienne. Il faut ensuite effectuer des travaux de rénovation assez importants pour produire un déficit foncier. Puis, il faut mettre ce bien en location durant 3 années sans interruption tout en adoptant un régime d’imposition réel sur les revenus. Vous devez aussi garder toutes les factures de travaux pour les présenter aux administrations fiscales. Pour optimiser le déficit fiscal d’une habitation, il est important d’augmenter la tranche marginale d’imposition. Cela permet, entre autres, de réaliser des économies d’impôts. Un autre moyen est d’utiliser les autres méthodes de défiscalisation, à savoir, la loi Malraux ou la loi Pinel. Vous pouvez également déduire vos intérêts d’emprunt lors de votre investissement ou encore réaliser des travaux d’amélioration pour apporter un meilleur niveau de confort à l’habitation sans modifier sa structure. Il est aussi possible de facturer une partie des frais de copropriétés aux locataires. L’autre partie sera déduite du revenu foncier global. Évidemment, il est indispensable de bien effectuer le calcul du déficit foncier. C’est pour cette raison que la sollicitation d’un professionnel dans le domaine est recommandée.